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Die verbilligte Vermietung einer Wohnung

Die Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung unterliegen der Einkommen­steuer. Bei der Ermittlung der Einkünfte aus der Vermietung können die Kosten, die mit der Vermietung im Zusammenhang stehen, als Werbungskosten abgezogen werden.


Beson­der­heit­en gel­ten in Fällen ein­er ver­bil­ligten Über­las­sung ein­er Woh­nung unter Ange­höri­gen im Rah­men eines Ange­höri­gen­mi­etver­hält­niss­es sowie in Fällen der unent­geltlichen oder ver­bil­ligten Über­las­sung ein­er Woh­nung an Arbeit­nehmer im Rah­men von Dien­stver­hält­nis­sen zu beacht­en.

Diese Wer­bungskosten kön­nen ab dem Ver­an­la­gungs­jahr 2012 voll­ständig berück­sichtigt wer­den, wenn der Miet­zins gemäß min­destens 66 % der ort­süblichen Miete beträgt. Liegt der Miet­zins jedoch unter 66 % der ort­süblichen Miete, sind die Wer­bungskosten in einen ent­geltlichen und einen unent­geltlichen Teil aufzuteilen. Mithin ist nur ein Teil der Kosten abzugsfähig.Die Ober­fi­nanzdi­rek­tion (OFD) Frank­furt hat ihre Finanzämter mit Ver­fü­gung vom 22.1.2015 angewiesen, wie die ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­ete zu ermit­teln ist.

Wirksamer Mietvertrag

Grund­sät­zliche Voraus­set­zung für die Anerken­nung von Mietver­hält­nis­sen unter nahen Ange­höri­gen ist, dass der Mietver­trag zivil­rechtlich wirk­sam geschlossen wor­den ist und tat­säch­lich wie vere­in­bart durchge­führt wird; dabei müssen Ver­tragsin­halt und Durch­führung dem zwis­chen Frem­den Üblichen entsprechen (Fremd­ver­gle­ich).

Für die Ermit­tlung der maßge­blichen Miete ist von ort­süblichen Mark­t­mi­eten für Woh­nun­gen ver­gle­ich­bar­er Art, Lage und Ausstat­tung auszuge­hen. Die ort­sübliche Mark­t­mi­ete umfasst die ort­sübliche Kalt­mi­ete zuzüglich der nach der Betrieb­skosten­verord­nung umlage­fähi­gen Kosten. Hierzu zählen ins­beson­dere die Grund­s­teuer, die Kosten für Wass­er und Abwass­er, Heizung, Straßen­reini­gung und Mül­lab­fuhr, Beleuch­tung, Gartenpflege, Schorn­stein­reini­gung, Sach- und Haftpflichtver­sicherung und für den Hauswart. Im Ergeb­nis wird die ort­sübliche War­m­mi­ete mit der tat­säch­lich gezahlten War­m­mi­ete ver­glichen.

Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete

Für die Ermit­tlung der ort­süblichen Kalt­mi­ete schreibt die OFD ihren Finanzämtern ein abgestuftes Ver­fahren mit sieben Prüfungs­stufen vor:

Stufe 1: zuvor vere­in­barter Miet­preis
In einem ersten Schritt kann der zuvor vere­in­barte Miet­preis als ort­sübliche Kalt­mi­ete zugrunde gelegt wer­den.

Stufe 2: Miet­spiegel der Städte und Gemein­den
Fehlt eine vorherge­hende Über­las­sung der Woh­nung, ist die ort­sübliche Miete grund­sät­zlich auf Grund­lage der örtlichen Miet­spiegel zu ermit­teln. Enthält dieser Miet­spiegel Rah­men­werte, ist jed­er der Mietwerte als ort­süblich anzuse­hen, den der Miet­spiegel inner­halb der Spanne zwis­chen mehreren Mietwerten für ver­gle­ich­bare Woh­nun­gen ausweist.

Stufe 3: Mietwertkalku­la­toren
Existieren für die betrof­fene Kom­mune keine Miet­spiegel, sollen die Finanzämter zur Ermit­tlung eines Ori­en­tierungswertes auf ver­wal­tung­seigene Mietwertkalku­la­toren zurück­greifen (in Hes­sen: Mietwertkalku­la­tor der hes­sis­chen Ämter für Boden­man­age­ment und Geoin­for­ma­tion, kurz „Mika“).

Stufe 4: Inter­ne­trecherche
Als 4. Stufe hat die OFD vorge­se­hen, dass sowohl in den Fällen, in denen eine ver­gle­ich­bare Miete nicht ermit­telt wer­den kon­nte, als auch in den Fällen, in denen die nach den vorste­hen­den Grund­sätzen ermit­telte ver­gle­ich­bare Miete noch ver­i­fiziert wer­den soll, auf Inter­net­por­tale wie www.immoscout24.de zurück­ge­grif­f­en wer­den soll.

Stufe 5: Hochrech­nung ver­al­teter Miet­preis­spiegel
Wenn eine Ermit­tlung nach den Stufen 1–4 nicht möglich ist oder wenn die ermit­tel­ten Werte ver­i­fiziert wer­den sollen, kann die Ermit­tlung der mark­tüblichen Ver­gle­ichsmi­ete durch eine Hochrech­nung eines ver­al­teten Miet­preis­spiegels anhand der durch­schnit­tlichen Miet­steigerun­gen erfol­gen.

Die Finanzämter hat­ten bis Mitte der neun­ziger­jahre eigene Miet­preis­spiegel aufgestellt. Die Miet­preis­spiegel kön­nen nach der Ver­fü­gung über Preisin­dizes an die aktuelle Mark­t­lage angepasst wer­den.

Stufe 6: bun­des­durch­schnit­tliche Miete
Hil­f­sweise kann eine Ver­gle­ichsmi­ete auch unter Rück­griff auf die bun­des­durch­schnit­tliche Brut­tokalt­mi­ete je qm für Woh­nun­gen laut dem Mikrozen­sus 2010 ermit­telt wer­den. Diese Brut­tokalt­mi­ete ist anhand des Preisin­dex für Mieten mit ein­er jährlichen Steigerung um 1,15 % für den jew­eili­gen Ver­an­la­gungszeitraum fortzuschreiben und zu region­al­isieren

Stufe 7: Ermit­tlung mith­il­fe eines Bausachver­ständi­gen
Greift keine der vorste­hend dargestell­ten Meth­o­d­en, kommt aus­nahm­sweise eine Ermit­tlung der Miete durch Sachver­ständi­gengutacht­en in Betra­cht.


Bei Fra­gen sprechen Sie uns gerne an.

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